ОЦЕНКА НЕЖИЛЫХ ЗДАНИЙ

От чего зависит цена нежилого здания

Стоимость нежилых зданий динамично меняется, поэтому для их использования в качестве залога при оформлении кредита, продажи или покупки, иных целей проводят оценку. Эксперт учитывает такие факторы:

1. Возможность торга
Редко, когда цена сразу устраивает покупателя и продавца. Часто первично заявленная сумма выше реальной, поэтому оценщик рассчитывает в процентах эту разницу при работе.

2. Дата продажи
Часто между датой совершения сделки и публикацией объявления о продаже нежилого здания проходит определенное время. За этот период на рынке происходят изменения, которые могут привести к изменению реальной рыночной цены. Независимый оценщик выполняет корректировку, которая обязательно учитывается.

3. Условия совершения сделки
Обязательно при оценке учитывают конкретные условия проведения сделки. В нормальной рыночной ситуации они должны быть типичные: отсутствие заинтересованности, соединения, ликвидации и т. п. Если условия отличны от рыночных, Оценщик проводит анализ и изучение проведения подобной сделки и корректирует стоимость объекта на различия.

4. Передаваемые права
При совершении сделки с нежилой недвижимостью необходим массив документов, которые подтверждают наличие и качество передаваемых прав на него у юридического или физического лица, нескольких лиц. Последние должны быть оформлены документально в соответствии с правовыми требованиями и нормами. Если подобные бумаги отсутствуют, то это толкает рыночную стоимость объекта недвижимости вниз.

5. Расположение
Очень серьезный фактор, определяющий итоговую рыночную стоимость нежилой недвижимости. В общем случае, на нее сильно влияет удаленность от метро, центра города, крупных транспортных артерий, иных объектов. В реальности аналогичные по характеристикам нежилые здания могут отличаться по цене в разы только в зависимости от расположения, которое определяет востребованность и срок окупаемости.

6. Общее состояние здания и степень износа
Первичную оценку можно сделать на основе данных о годе постройки, длительности простоя. Независимый оценщик для определения степени износа выполняет общий осмотр здания с фиксацией выявленных улучшений и недостатков. Затем подобные детали будут учитываться во время оценки состояния сооружения. В общем случае, здания, которые построены недавно, имеют большую стоимость за счет высокого запаса по прочности, потенциальному сроку службу, отсутствия необходимости выполнять ремонт в обозримом будущем.

7. Качество внутренней отделки
Внутреннее состояние помещений в здании влияет на итоговую цену, ведь оно может потребовать значительных финансовых и временных затрат на ремонт. При оценке качества все варианты делят на четыре группы:
    • полное отсутствие отделки;
    • простая бюджетная отделка либо ремонт, который был выполнен давно;
    • улучшенная отделка либо достаточно свежий ремонт;
    • ремонт высокого уровня (евроремонт).
Для определения здесь выполняют внутренний осмотр помещений с фиксацией всех недостатков или наоборот достоинств. Если в разных помещениях нежилого здания разное состояние, то учитывают все особенности.

8. Общее назначение здания
Этот фактор играет значительную роль на итоговую рыночную стоимость (очень хорошо, если покупатель не планирует выполнять перепрофилирование нежилого здания. Подобные объекты делят по функциональному назначению: на офисные (административные), производственные, торговые и свободного назначения. Наиболее доступными по цене остаются складские помещения, где не требуется дорогостоящий ремонт, минимальное количество перегородок и стен.

9. Материал стен
Важный параметр, определяющий итоговую потенциальную долговечность здания, расходы на ремонт, перепрофилирование и другие работы. Если сооружение построено с использованием долговечных материалов по современным технологиям, то оно будет дороже старого либо возведенного из сэндвич-панелей или аналогичных легких материалов и конструкций.

10. Общая площадь
Итоговая полезная и общая площадь нежилого здания прямым образом влияют на итоговую рыночную стоимость. В общем случае, чем она выше, тем дешевле стоимость одного квадратного метра. Если высокую долю в ней составляет полезная площадь, то это также толкает вверх итоговую стоимость.

11. Наличие охраны
Присутствие системы безопасности и охраны здания сильно влияет на итоговую рыночную цену. В общем случае, наличие системы видеонаблюдения, ограждения, ограничения доступа посторонних лиц положительно влияет на рыночную стоимость нежилого здания.

12. Наличие коммуникаций
Важный фактор, влияющий на итоговую цену. При наличии подключения к системе электроснабжения, водоснабжения, канализации, отопления появляется возможность сразу начать использовать сооружение по прямому назначению. Если каких-либо коммуникаций нет, то это требует оперативных вложений на их организацию, что ведет к снижению рыночной стоимости.

Только при учете перечисленных выше факторов можно определить рыночную стоимость нежилого здания, на основе которой проводятся переговоры и определяется итоговая цена сделки.