Факторы, влияющие на стоимость нежилого здания

В процессе проведения независимой оценки нежилого здания, оценщиком анализируются следующие факторы:

1. Возможность торга
В редких случаях цена сделки и цена предложения совпадают. Первоначальная стоимость нежилого здания в большинстве случаев значительно выше ее реальной стоимости. При учете этого фактора Оценщик нежилых зданий высчитывает процент этого завышения и фиксирует в расчете.

2. Дата продажи (предложения)
Часто между датой публикации и датой продажи нежилого здания проходит некоторое время (например, больше месяца). За этот период на рынке происходят изменения, которые касаются уровня цен. Корректировка на дату продажи учитывает эти изменения. Этот фактор очень важно учесть при проведении независимой оценки нежилого здания.

3. Условия сделки
При оценке здания также учитываются условия проведения сделки. Как правило сделка может быть с прямой продажей или с одновременным обменом. Стоимость нежилого здания без обмена будет больше. Причиной этому является потенциальная потеря времени на поиск варианта обмена, который устраивает обе стороны. Данные условия оценщик нежилого здания рассматривает в своем расчете.

4. Право собственности
На оценку нежилого здания оказывает влияние зарегистрированного права. Независимый оценщик учитывает наличие оформленного права собственности в соответствии с правовыми нормами и требованиями, поскольку его отсутствие снижает рыночную стоимость.

5. Местоположение
В текущих условиях рынка одна из самых важных характеристик в оценке нежилого здания является местоположение. Удаленность от центра, метро, оживленных улиц и других объектов может существенно увеличить или уменьшить стоимость. Корректная оценка этого фактора очень важна при составлении расчетов.

6. Состояние здания (износ)
При оценке нежилых зданий так же учитывается их состояние и год постройки. Независимый оценщик нежилых зданий производит осмотр и фиксирует все недостатки или улучшения строения. В дальнейшем расчете эти детали будут учтены при оценке состояния здания. Объекты, которые построили недавно будут более дорогими, т.к. имеют больший запас по сроку службы и не требуют ремонта в ближайшее время. Для корректной и независимой оценки, учет данного фактора обязателен.

7. Качество внутренней отделки
Состояние внутренней отделки помещений в здании и ее качество напрямую влияют на оценочную стоимость.
Степень влияния в большинстве случаев оценивается по четырем категориям:
1. Без отделки.
2. Простая отделка или старый ремонт.
3. Улучшенная отделка или более новый ремонт.
4. Высококачественная отделка или евроремонт.
Для того, чтобы определить к какой категории относится объект, оценщик нежилых зданий производит осмотр внутренних помещений и делает фотофиксацию. В дальнейшем площади разделяются и обсчитываются по категориям.

8. Назначение здания
Назначение зданий существенно влияет на его рыночную стоимость. Выделяют несколько групп:
-Офисные и административные
— Торговые
— Свободное назначение
— Производственно-складские
Например складское здание считаются более дешевыми, по отношению к торговым или офисным. Этот фактор оценщик нежилых зданий учитывает в своем анализе.

9. Материал стен
Материал стен здания, является существенным фактором при оценке. Здание построенное по современным технологиям и с использованием долговечных материалов считается более дорогим по отношению к старым зданиям или зданиям из легких конструкций (например сэндвич-панель). Оценщик нежилых зданий будет учитывать это в своем расчете, как один из основных пунктов

10. Общая площадь, полезная площадь.
Фактор масштаба так же влияет на рыночную стоимость нежилых зданий. Чем больше площадь, тем меньше себестоимость его квадратного метра. Полезная площадь (площадь, которую можно использовать) также сильно влияет на стоимость. Нежилые здания, в которых полезная площадь больше – являются более привлекательными.

11. Наличие охраны
Наличие охраны здания, существенно влияет на его рыночную стоимость. Охраняемая территория считается более привлекательной для ведения деятельности из-за дополнительной безопасности. Этот фактор оценщик нежилых зданий учитывает при своем сравнении.

12. Наличие коммуникаций
При оценке рыночной стоимости нежилого зданий одним из важнейших факторов является наличие коммуникаций. Доступное электричество, водоснабжение и теплоснабжение влияют на возможность использования здания по тому или иному назначению. Отсутствие коммуникаций будет является дополнительным источником расходов и требовать вложений, поскольку они требуются для ведения бизнеса. Опытный оценщик нежилых зданий всегда учитывает данный параметр.

Поскольку каждый объект имеет индивидуальный набор характеристик процесс оценки нежилого здания в каждом конкретном случае уникален. При проведении независимой оценки Оценщик сам выделяет факторы, которые наиболее сильно влияют на стоимость и производит расчет.