ВЫКУП ПОМЕЩЕНИЯ
У ДГИ ПО ФЗ 159

Факторы, влияющие на стоимость недвижимости для выкупа помещения у ДГИ

Федеральный Закон от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ регулирует выкуп имущества субъектами малого и среднего предпринимательства из государственной и муниципальной собственности. В Москве этим занимается Департамент городского имущества (ДГИ). Одним из важных аспектов при осуществлении выкупа является определение рыночной стоимости имущества.

Поэтому в процессе проведения независимой оценки недвижимости для выкупа в рамках Закона № 159-ФЗ, оценщиком анализируются следующие факторы:

1. Возможность торга
При оценке необходимо учесть корректировку на торг, учитывающую разницу между ценой предложения и ценой сделки, которая образуется в процессе переговоров межу покупателем и продавцом. Ее величина зависит от многих факторов: устойчивости рынка, от типа недвижимости, предпочтениях покупателей.

2. Дата продажи (предложения)
В связи с тем, что рыночные условия с течением времени меняются необходимо учитывать дату оценки и дату предложения аналогичных объектов на рынке. Эта величина не должна превышать типичного срока экспозиции для данного вида имущества.

3. Условия сделки
При оценке объекта, в отношение которого субъекты намерены совершить сделку, учитываются и условия самой сделки. При оценке недвижимости для выкупа у ДГИ, Оценщику необходимо проанализировать такой важный момент как НДС. В большинстве случаев реализации недвижимого имущества и передачи, связанных с недвижимостью прав, возникает объект обложения НДС.  В отличие от продажи имущества, реализация долей в уставном капитале не облагается НДС (подп. 12 п. 2 ст. 149 Налогового кодекса). В связи с этим продажу недвижимости нередко оформляют именно таким образом. Так как выкуп имущества у ДГИ осуществляется без учета НДС, необходимо проанализировать условия сделки всех используемых для расчета аналогов.

4. Право собственности
Передаваемые права, а также обременения (ограничения) этих прав непосредственно влияют на рыночную стоимость оцениваемого объекта недвижимости. Например, часто коммерческая недвижимость предлагается на продажу как арендный бизнес, то есть с обременением в виде долгосрочных договоров. Оценщик должен проанализировать как данное обременение влияет на рыночную стоимость имущества и обязательно отразить это в отчете.

5. Местоположение
Такая характеристика оцениваемого объекта, как местоположение, является самой распространенной, а также одной из наиболее значимых при определении стоимости нежилое недвижимости в условиях существующих рыночных отношений. При этом для каждого вида недвижимости данная характеристика имеет свои нюансы. Так для объектов торгового и офисного назначения очень важным будет являться такая характеристика как удаленность от станции метро или остановок общественного транспорта. В то же время для недвижимости производственно-складского назначения данная характеристика не будет определяющей, для этого вида недвижимости предпочтительнее наличие удобного транспортного доступа. Оценщик анализирует условия месторасположения оцениваемого объекта исходя из его функционального назначения и фактического использования.

6. Вид недвижимости
При оценке недвижимости обязательно обращается на ее вид. Как правило отдельно стоящее здания с земельным участком в пределах площади застройки будет более привлекательным для типичного покупателя чем встроенное нежилое помещение с такими же характеристиками. Это обязательно учитывается при оценке.

7. Физическое состояние здания
При оценке недвижимости так же учитывается физическое состояние здания в котором расположен объект оценки. Год постройки, материал стен, функциональные и технические особенности, общее состояние здания. Очевидно, что нежилое помещение в новом здании с хорошей функциональной планировкой будет коммерчески более привлекательным чем нежилое помещение, расположенное в здании старой постройки при прочих равных условиях. Независимый оценщик производит осмотр и фиксирует все недостатки или улучшения строения и учитывает это в расчетах.

8. Этаж расположения недвижимости
При оценке недвижимости так же учитывается этаж, на котором она расположена. При этом для каждого вида недвижимости этот параметр влияет по-разному. Как правило, расположение на 1-м этаже здания коммерчески более привлекательно, особенно для объектов торгового назначения по сравнению с расположением на средних и верхних этажах. Расположение в подземных этажах будет скорее понижающим фактором. Это связано с неудобством доступа, плохой инсоляцией окон, низкими потолками. Кроме того часто в подвальных и цокольных этажах проходят общие домовые коммуникации, что так же не прибавляет привлекательности для объекта. Оценщик анализирует расположение объекта по этажам здания и использует это в расчетах.

9. Наличие отдельного входа
Наличие отдельного входа для объектов коммерческой недвижимости является повышающим ценообразующим фактором. Удобство доступа, рекламные возможности увеличенный трафик, все это влияет на коммерческую привлекательность объекта недвижимости. Потому Оценщик обязательно учитывает данный параметр в расчетах.

10. Качество внутренней отделки
Ремонт и качество отделки влияют на стоимость объекта недвижимости самым непосредственным образом. Оценщик проводит осмотр и делает фотофиксацию объекта, определяет качество отделки и анализирует ее влияние на ценобразование именно для этого типа недвижимости.

11. Назначение недвижимости
Одним из ценообразующих параметров при оценке недвижимости является ее функциональное назначение и/или фактические использование. В целом рынок коммерческой недвижимости можно разделить на три основных сегмента: недвижимость офисного назначения, недвижимость торгового назначения и производственно-складскую недвижимость. Для каждого назначения характерны свои ценообразующие параметры. Этот фактор оценщик недвижимости учитывает в своем анализе.

12. Общая площадь, полезная площадь.
Фактор масштаба так же влияет на рыночную стоимость объекта недвижимости. Данный фактор учитывает, что объекты меньшей площади в пересчете на единицу площади стоят дороже, а большей площади – дешевле. Это связано с повышением платежеспособного спроса на объекты меньшего масштаба.

13. Наличие улучшений
Так, например, наличие охраны, устроенная организованная парковка у недвижимости, существенно влияет на ее рыночную стоимость. Охраняемая территория считается более привлекательной для ведения деятельности из-за дополнительной безопасности. Наличие организованной парковки существенно увеличивает привлекательность объекта. Эти факторы и другие имеющиеся улучшения оценщик учитывает при оценке недвижимости.

Поскольку каждый объект имеет индивидуальный набор характеристик процесс оценки недвижимости в каждом конкретном случае уникален. При проведении независимой оценки Оценщик сам выделяет факторы, которые наиболее сильно влияют на стоимость и производит расчет.