ВОЗМЕЩЕНИЕ УБЫТКОВ ПРИ ИЗЪЯТИИ НЕДВИЖИМОСТИ

Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

В процессе проведения независимой оценки недвижимости, оценщиком анализируются следующие факторы:

1. Возможность торга
В редких случаях цена сделки и цена предложения совпадают. Первоначальная стоимость недвижимости в большинстве случаев значительно выше ее реальной стоимости. При учете этого фактора Оценщик недвижимости высчитывает процент этого завышения и фиксирует в расчете.

2. Дата продажи (предложения)
Часто между датой публикации и датой продажи недвижимости проходит некоторое время (например, больше месяца). За этот период на рынке происходят изменения, которые касаются уровня цен. Корректировка на дату продажи учитывает эти изменения. Этот фактор очень важно учесть при проведении независимой оценки недвижимости.

3. Условия сделки
При оценке недвижимости также учитываются условия проведения сделки. Как правило сделка может быть с прямой продажей или с одновременным обменом. Стоимость недвижимости без обмена будет больше. Причиной этому является потенциальная потеря времени на поиск варианта обмена, который устраивает обе стороны. Данные условия оценщик недвижимости рассматривает в своем расчете.

4. Право собственности
На оценку недвижимости оказывает влияние зарегистрированного права. Независимый оценщик учитывает наличие оформленного права собственности в соответствии с правовыми нормами и требованиями, поскольку его отсутствие снижает рыночную стоимость.

5. Местоположение
В текущих условиях рынка одна из самых важных характеристик в оценке недвижимости является местоположение. Удаленность от МКАД, центра, метро, оживленных улиц, больниц, школ, детских садов и других объектов инфраструктуры может существенно увеличить или уменьшить стоимость. Корректная оценка этого фактора очень важна при составлении расчетов.

6. Вид недвижимости
При оценке недвижимости обязательно обращается на ее вид. Оценщик анализирует является ли недвижимость коммерческой или жилой, отдельным строением или встроенным помещением. В зависимости от вида недвижимости, применяются разные подходы к расчетам.

7. Состояние недвижимости (если объектом является отдельное здание)
При оценке недвижимости так же учитывается ее состояние и год постройки. Независимый оценщик производит осмотр и фиксирует все недостатки или улучшения строения. В дальнейшем расчете эти детали будут учтены при оценке состояния недвижимости. Объекты, которые построили недавно будут более дорогими, т.к. имеют больший запас по сроку службы и не требуют ремонта в ближайшее время. Для корректной и независимой оценки, учет данного фактора обязателен.

8. Этаж расположения недвижимости (если объектом является встроенное помещение)
При оценке недвижимости так же учитывается этаж, на котором она расположена, однако не каждая этажность влияет на стоимость. Независимый оценщик недвижимости делит объекты на три группы: первый этаж, цоколь/подвал, второй и выше этажи. В коммерческой сфере первый этаж в отличие от более высоких является наиболее привлекательным, т.к. он максимально удобный и доступный для клиентов. Цокольные и подвальные этажи имеют недостатки в освещении и доступности, для их беспрепятственной эксплуатации требуется отдельный вход, а это дополнительные расходы. Для жилой недвижимости, картина выглядит несколько иначе. Если этаж первый, то это влечет за собой влажность и низкую температуру воздуха в квартире, а также часто в квартирах на первом этаже недостаточно естественного дневного освещения из-за посаженных вокруг дома деревьев или кустов. Последний этаж плох тем, что здесь велика вероятность протечки с крыши. Квартиры на более верхних этажах являются более привлекательными. Для корректной и независимой оценки, учет данного фактора обязателен.

9. Качество внутренней отделки
Состояние отделки и ее качество напрямую влияют на оценочную стоимость.
Степень влияния в большинстве случаев оценивается по четырем категориям:
1. Без отделки.
2. Простая отделка или старый ремонт.
3. Улучшенная отделка или более новый ремонт.
4. Высококачественная отделка или евроремонт.
Для того, чтобы определить к какой категории относится объект, оценщик недвижимости производит осмотр и делает фотофиксацию.

10. Назначение недвижимости
Назначение недвижимости существенно влияет на ее рыночную стоимость. Выделяют несколько групп:
— Офисные и административные
— Торговые
— Свободное назначение
— Производственно-складские
— Жилое
Например недвижимость под склад считаются более дешевой, по отношению к торговой или офисной. Этот фактор оценщик недвижимости учитывает в своем анализе.

11. Общая площадь, полезная площадь.
Фактор масштаба так же влияет на рыночную стоимость недвижимости. Чем больше площадь, тем меньше себестоимость его квадратного метра. Полезная площадь (площадь, которую можно использовать) также сильно влияет на стоимость. Недвижимость, в которых полезная площадь больше – являются более привлекательными.

12. Наличие охраны
Наличие охраны у недвижимости, существенно влияет на его рыночную стоимость. Охраняемая территория считается более привлекательной для проживания и ведения деятельности из-за дополнительной безопасности. Этот фактор оценщик нежилых помещений учитывает при своем сравнении.

13. Наличие улучшений
При определении рыночной стоимости недвижимости одним из важнейших факторов является наличие улучшений. Наличие балкона и раздельного санузла будет увеличивать стоимость квартиры. Устроенные отдельный вход улучшает привлекательность нежилого помещения. Подключенные коммуникации сильно повысят ликвидность загородного дома, участка или здания.

Поскольку каждый объект имеет индивидуальный набор характеристик процесс оценки недвижимости в каждом конкретном случае уникален. При проведении независимой оценки Оценщик сам выделяет факторы, которые наиболее сильно влияют на стоимость и производит расчет.