Оценка на совесть
БЦ «Манхэттен», м. Бауманская, м. Красносельская
Оценка
Оценка недвижимости Оценка для целей Оспаривание кадастровой стоимости Бизнес Нематериальные активы Транспорт Движимое имущество Ущерб
Контакты
Сравнительный подход к оценке недвижимости
Дата публикации:15.07.2019
Время чтения:
Автор:INEX Company

Если информация о ценах на объекты недвижимости с аналогичными характеристиками находится в открытом доступе, на основе этих данных можно провести сравнительный анализ. На таком принципе базируется сравнительный подход и совокупность его методов, которые применяются экспертами в оценочной деятельности.

Предпосылкой к появлению такого подхода стало развитие рынка недвижимости, спроса и предложения. Пользуясь в своей работе данным подходом, специалист руководствуется следующими принципами: потребность в недвижимости всегда имеет связь с ограничением имеющихся на рынке предложений. То есть, эксперты изучают потребность и предложения в определенном сегменте недвижимости. Осведомленные покупатели, подходящие к приобретению недвижимости разумно, всегда узнают цену и стоимость оценки других аналогичных объектов на свободном рынке. Это замещающий принцип, подразумевающий, что объект должен быть оценен правильно.

Чтобы сформировать корректный результат и составить для клиента отчет, используя сравнительный подход, эксперт обрабатывает большой объем данных. Цены различных сделок продажи и покупки недвижимости, исследование и анализ факторов, образующих стоимость, — эта информация в полном объеме задействуется в работе.

Компания-оценщик может использовать огромное количество сравнительных элементов и единиц, практически не поддающееся счету. По этой причине во внимание берутся только основные – те, что наиболее существенно влияют на ценообразование сделок. Факторы образования стоимости складываются из разных потребительских характеристик объекта и окружающей его среды. Факторы, присущие объектам сравнения, должны отличаться от имущества, по которому ведется оценочная деятельность. В этом случае эксперт будет изучать их, анализируя сделки. За время проведения исследования выявляется ряд таких факторов, каждый из которых оценивается в деньгах.

Любой объект недвижимости имеет бесчисленное количество факторов, влияющих на образование его стоимости, поэтому в процессе работы исключаются самые «слабые» из них, имеющие наименьшее влияние на стоимость сделки. Но даже в этом случае набирается значительный комплекс факторов, чье влияние учитывается в получении оценки. Чтобы немного упростить сравнительный анализ, составляется группа из исключенных факторов. Эту группу можно применить, рассматривая элементы сравнения.

Элементов очень много, а их количество может быть любым. Например, в группу – местоположение объекта, как правило, входят следующие элементы: насколько престижен район, состояние экологии, наличие инфраструктуры в целом и исследование ее элементов в частности (транспортные развязки, близость остановок, школ и т. д.).

Этапы работы с объектом:

  • Исследование ситуации на рынке объектов нужного класса, типа, в конкретном регионе.
  • Выбор базы для получения данных, на основе которых будут происходить другие этапы;
  • Выявление различных показателей, влияющих на сравнительные характеристики объекта недвижимости и конечный результат оценки;
  • Сравнение показателей и единиц сравнения с помощью специально разработанной для этого модели;
  • Вычисление корректирующих показатели рынка, элементов для сравнения;
  • Расчет цен объектов сравнения с учетом корректировок показателей;
  • Группирование стоимости (скорректированной) объектов, по которым проводилась сравнительная характеристика;
  • Определение рыночной цены оцениваемого объекта недвижимости.

Преимущества данного подхода к оценке

  • Учитывается мнение продавцов и потребителей;
  • В стоимости сделок продажи будут отражены изменения в экономических показателях страны, региона;
  • Обоснование статистических данных;
  • Отличия между объектами сравнения корректируются;
  • Высокая надежность результата, простота в работе.

Недостатки

Здесь стоит отметить сложности, с которыми сталкиваются эксперты, собирая большие объемы информации о сделках. В течение работы специалист должен отслеживать изменения рынка, его стабильность, активность. Если различия в продажах существенные, сведения о них довольно сложно согласовывать.

Наши преимущества

В сравнительном анализе оценки недвижимости задействован симбиоз различных факторов, методов, принципов, объединенных и систематизированных в отдельные группы. Специалисты оценочной компании «ИНЕКС» – профессиональные эксперты, уверенно владеющие всеми необходимыми знаниями и методами оценки. Обращаясь в нашу организацию, вы получите максимально точную оценку вашего имущества в короткие сроки.

+7 499 322 45 94ПН – ПТ, 10:00 – 19:00