ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ
ДЛЯ ЗАЛОГА
ЗА 1 РАБОЧИЙ ДЕНЬ

Факторы, влияющие на стоимость недвижимости для залога

При оценке недвижимости для целей залога, кроме прочего, Оценщик анализирует ликвидность оцениваемого имущества. Ликвидность имущества — это возможности обращения его в деньги. То есть чем меньше времени понадобится на то чтобы продать недвижимость по рыночной цене, тем выше ее ликвидность.

Поэтому в процессе проведения независимой оценки недвижимости для целей залога, оценщиком анализируются следующие факторы:

1. Возможность торга
При оценке необходимо учесть корректировку на торг, учитывающую разницу между ценой предложения и ценой сделки, которая образуется в процессе переговоров межу покупателем и продавцом. Ее величина зависит от многих факторов: устойчивости рынка, от типа недвижимости, предпочтениях покупателей.

2. Дата продажи (предложения)
В связи с тем, что рыночные условия с течением времени меняются необходимо учитывать дату оценки и дату предложения аналогичных объектов на рынке. Данный параметр Оценщик учитывает в привязке со степенью ликвидности того или иного имущества.

3. Условия сделки
При оценке объекта, в отношение которого субъекты намерены совершить сделку, учитываются и условия самой сделки. Например – если требуется оценить квартиру для продажи с одновременной покупкой (обмен), то стоимость квартиры будет меньше на величину указанной корректировки. Обоснованием этого является трата времени на поиск варианта обмена, который удовлетворил бы пожелания двух сторон сделки. Таким образом, Оценщик анализирует условия сделки отличные от типичных и учитывает в расчете

4. Право собственности
Передаваемые права также влияют на рыночную стоимость. Право собственности, права долгосрочной аренды, права по Договорам долевого строительства (права требования) дают разные права для своих правообладателей. Очевидно это влияет и на рыночную стоимость оцениваемого объекта. В расчетах это обязательно учитывается Оценщиком.

5. Местоположение
Такая характеристика оцениваемого объекта, как местоположение, является самой распространенной, а также одной из наиболее значимых при определении стоимости квартиры в условиях существующих рыночных отношений. Оценщик анализирует особенности расположения объекта, локацию, инфраструктуру, наличие в непосредственной близости объектов повышающих коммерческую привлекательность оцениваемой недвижимости (памятники культуры и искусства, водоемы, лес и прочее) или наоборот наличие объектов, которые снижают привлекательность объекта недвижимости (промышленные предприятия, крупные автодороги, свалки и прочее).

6. Вид недвижимости
При оценке недвижимости обязательно обращается на ее вид. Оценщик анализирует является ли недвижимость жилой или вспомогательной, отдельным строением или встроенным помещением. В зависимости от вида недвижимости, применяются разные подходы к расчетам.

7. Физическое состояние здания
При оценке недвижимости так же учитывается физическое состояние здания в котором расположен объект оценки (квартира, нежилое встроенное помещение). Год постройки, материал стен, функциональные и технические особенности, общее состояние здания. Независимый оценщик производит осмотр и фиксирует все недостатки или улучшения строения. В дальнейшем расчете эти детали будут учтены при оценке состояния недвижимости.

8. Этаж расположения недвижимости
При оценке недвижимости так же учитывается этаж, на котором она расположена. При этом для каждого вида недвижимости этот параметр влияет по-разному. Однако для всех видов недвижимости расположение в подземных этажах будет скорее понижающим фактором. Это связано с неудобством доступа, плохой инсоляцией окон, низкими потолками. Кроме того часто в подвальных и цокольных этажах проходят общие домовые коммуникации, что так же не прибавляет привлекательности для объекта. Оценщик анализирует расположение объекта по этажам здания и использует это в расчетах.

9. Качество внутренней отделки
Ремонт и качество отделки влияют на стоимость объекта недвижимости самым непосредственным образом. Оценщик проводит осмотр и делает фотофиксацию объекта, определяет качество отделки и анализирует ее влияние на ценобразование именно для этого типа недвижимости.

10. Назначение недвижимости
Одним из ценообразующих параметров при оценке недвижимости является ее функциональное назначение и/или фактические использование. Для этого Оценщик определяет сегмент рынка, к которому относится оцениваемый объект. В общем случае рынок можно разделить на жилую и нежилую недвижимость и земельные участки. В каждом сегменте существует свое ценообразование. Этот фактор оценщик недвижимости учитывает в своем анализе.

11. Общая площадь, полезная площадь.
Фактор масштаба так же влияет на рыночную стоимость объекта недвижимости. Данный фактор учитывает, что объекты меньшей площади в пересчете на единицу площади стоят дороже, а большей площади – дешевле. Это связано с повышением платежеспособного спроса на объекты меньшего масштаба.

12. Наличие улучшений
Так, например, наличие охраны, устроенная организованная парковка у недвижимости, существенно влияет на ее рыночную стоимость. Охраняемая территория считается более привлекательной для проживания и ведения деятельности из-за дополнительной безопасности. Наличие организованной парковки существенно увеличивает привлекательность объекта. Эти факторы и другие имеющиеся улучшения оценщик учитывает при оценке недвижимости.

13. Другие особенности объекта недвижимости
При определении рыночной стоимости недвижимости Оценщик учитывает индивидуальные особенности объекта. Так, наличие балкона и раздельного санузла будет увеличивать стоимость квартиры. Наличие отдельного входа улучшает привлекательность нежилого помещения. Подключенные коммуникации сильно повысят ликвидность загородного дома, участка или здания.

Поскольку каждый объект имеет индивидуальный набор характеристик процесс оценки недвижимости в каждом конкретном случае уникален. При проведении независимой оценки Оценщик сам выделяет факторы, которые наиболее сильно влияют на стоимость и производит расчет.