Основные методы оценки земельных участков

Для каждого вида имущества применяются отдельно взятые методы оценки их рыночной стоимости. Принципы и подходы, по которым можно оценить, например, здание, или нематериальное имущество, имеют отличительные особенности.

Если мы говорим о затратном подходе, который справедлив для оценки сооружений, или автомобиля, применить его в работе с землей нельзя. Конечно, земля может принадлежать человеку как недвижимое имущество, но никаких усилий и затрат к ее созданию он не прикладывал. В таком случае, как можно рассчитать стоимость земли? Только рассматривая ее как часть имущества, производя расчет остатка стоимости (общей) недвижимости, учитывая траты, вложенные в улучшения. Выбор такого подхода обусловлен сложностями, возникающими при учете всех улучшений участка за много лет, в которые входят: человеческий труд, финансовые траты на материалы, возведение инфраструктуры. Кроме того, участок окружают другие объекты, влияющие на его спрос у покупателей. Последний показатель измерить легче, чем предыдущие.

По правилам оценочной практики, эксперт обязан обосновать факт применения или отказа от подхода.

Методы, используемые наиболее часто:

• Сравнение продаж;
• Выделение;
• Распределение;
• Капитализация;
• Рента, а также метод остатка;
• Предполагаемое использование.

Сравнение продаж

Для оценки свободного от застройки участка, либо земли, на которой возведены здания, применяется метод сравнения продаж. Работать с ним можно при условии, что у оценщика будут сведения о сделках с аналогичными объектами. Если такой информации не имеется, эксперт анализирует лишь рыночные предложения, в которых объект наделен похожими характеристиками.

Метод выделения

Когда требуется оценка земли, на которой есть капитальные сооружения, мы используем метод выделения. Для такой процедуры необходимы данные о сделках, где объект – земля, выступает единым недвижимым имуществом. Характеристики должны быть аналогичными. Использование земельного участка в таком случае максимально эффективно, т. е. соответствует правилам наилучшей эксплуатации.

В рамках данного метода оценщик совершает следующие действия:

• Используя сравнительный подход, рассчитывает рыночную стоимость ЕОН (единого объекта недвижимости);
• Рассчитывает стоимость земли (замещающую);
• Вычитает из рыночной – стоимость замещения (воспроизводства).

Распределение

Чтобы узнать стоимость застроенного участка, можно воспользоваться распределительным методом, правила работы с которым продиктованы следующими условиями:

• Необходимо найти информацию о ценах по сделкам с ЕОН с похожими параметрами;
• Нужны данные о долевой стоимости участка, узнать которую можно с помощью вычета из стоимости ЕОН;
• Эффективная эксплуатация земли;

Алгоритм действий эксперта будет следующий:

• Специалист рассчитывает стоимость ЕОН вместе с землей, применив сравнительный подход;
• Узнать рыночную стоимость участка можно, умножив ее на ценовое значение доли земли, присутствующей в едином объекте.

Рекомендуется применять данный метод к участкам, на которых постройки возведены относительно недавно, поэтому их стоимость можно узнать, используя затратный подход. Проходит время, улучшения устаревают и изнашиваются, что приводит к изменению соотношения стоимости участка и преобразований в пользу первого.

Приведем пример. Необходимо оценить загородный участок, но в этом районе не продают «голые» земли. В этом случае эксперт проведет анализ нескольких участков с застройками, рассчитав по каждому предложению средства, вложенные в улучшения, учитывая прибыль и естественный износ.

Капитализация

Согласно принципам метода капитализации, применяться он может к участкам обоих типов – с застройками и без них.

Для начала работы с методом необходимо узнать, можно ли получить ренту от данной земли. После этого независимым экспертом совершаются следующие действия:

• Рассчитывается рента, созданная участком;
• Определяется капитализируемый коэффициент ренты;
• С помощью капитализации ренты производится расчет стоимости участка с землей.

Величина ренты рассчитывается на основе дохода от сдачи земли в аренду согласно рыночным условиям данного региона.

Метод остатка

Использовать метод остатка можно в работе с застроенными и свободными участками. Среди условий – главное, оценивать землю по факту прибыльных улучшений.

Для выполнения этого метода на практике нужно рассчитать стоимость улучшений, реализованных в соответствии со стандартами эффективного использования объекта.

Также необходимо произвести расчет чистого операционного дохода (ЧОД) по следующим параметрам:

• ЕОН в соответствии с рыночными ценами на аренду за определенный промежуток времени;
• Доход, потраченный на улучшения. Расчет производится за определенный промежуток времени с участием произведений стоимости замещения улучшений и капитализации прибыли, полученной от них;
• Величина земельной ренты, которая будет выступать разностью чистой прибыли ЕОН, а также ЧОД, который относится к улучшениям;
• Стоимость участка рассчитывается с помощью капитализации ренты.

Предполагаемое использование

Оценка свободных участков, а также земли с капитальными застройками, может осуществляться посредством метода предполагаемого использования. Главным условием применения метода является возможность эксплуатации земельного участка доходным способом.

Оценщик должен определить сумму и статью расходов для временного пользования, которые необходимы для наиболее доходной эксплуатации объекта. К пунктам из статьи расходов можно отнести траты на раздел земли, улучшения. Также выявляется величина дисконтирования, равная рискам вложения денег в объект оценки.

Настоящие профессионалы к вашим услугам

Независимая оценка недвижимости позволит узнать актуальную стоимость не только земли, но и квартиры, дома или другого объекта на свободном рынке. Вышеуказанные методики дают возможность специалистам компании «ИНЕКС» производить наиболее точные расчеты на основании симбиоза факторов, из которых и складывается стоимость участка в Москве и Московской области.