Сравнительный подход к оценке недвижимости
В теории оценки существует три подхода для определения рыночной стоимости объектов: затратный, сравнительный и доходный.Согласно Закону об оценке, Оценщик должен применить все три подхода или обосновать отказ от применения того или иного подхода.
Сравнительный подход - это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.
Сравнительный подход основан на том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то есть, основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный подход основывается на принципе замещения. Другими словами, подход имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.
Оценка недвижимости
Предпосылками метода оценки в рамках сравнительного подхода служат колебания спроса и предложения в разный период времени.
Оценщик при применении сравнительного подхода опирается на принципы:
- принцип спроса и предложения (существует взаимосвязь между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью ее предложения);
- принцип замещения (осведомленный, разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цена приобретения (предложения) на том же рынке другого объекта недвижимости, имеющего аналогичную полезность).
Для того, чтобы произвести расчет объекта недвижимости сравнительным подходом эксперт использует для анализа большой объем базы данных по сделкам купли продажи в сегменте оцениваемого объекта.
Этапы сравнительного подхода
Оценка объекта недвижимости проходит несколько основных этапов:
- Изучаются тенденции того сегмента рынка недвижимости, в котором предполагается провести оценку. На этом этапе проводится полномасштабный сравнительный анализ полностью всех объектов недвижимости, которые были оценены относительно недавно.
- Собирается информация об объектах-аналогах, относительно которых можно сделать сравнительную характеристику.
- Определяются сходства и различия между объектами и сравнивается рыночная стоимость.
- Корректируется цена исследуемого объекта.
Преимущества метода оценки состоит в том, что он в полной мере учитывает факторы, которые оказывают хоть какое-либо влияние на цену, а также мнение продавцов и желание покупателей, выставляющих на рынок аналогичные объекты. Благодаря этому можно скорректировать стоимость. Также этот метод достаточно надежен, поскольку учитывает и экономические факторы в том числе.
К недостаткам можно отнести только сложность выполнения работы. Однако, специалисты компании «ИНЕКС» имеют достаточно квалификации, опыта и информации, чтобы максимально точно провести оценку объекта недвижимости в короткие сроки.
