Виды оценки недвижимости. Индивидуальная и массовая оценка.
Основная задача оценочной компании – формирование обоснованного решения по рыночной стоимости объекта для клиента. Подобная оценка подразумевает, что независимый эксперт будет работать с крупным объектом. В этом случае оценочный отчет, формирование которого – трудоемкая и ответственная работа, составит более 100 страниц, плюс приложения. Данный метод целесообразен при составлении оценочных характеристик здания, либо большого количества помещений, чья цена исчисляется сотнями (или миллионами) тысяч долларов. Если же речь идет о стандартной квартире, которая стоит несколько тысяч долларов, рекомендуется упростить процедуру.
Оценка недвижимости среднего размера, принадлежащая к жилому фонду, производится с помощью упрощенного метода, который основан на сравнении рыночных цен. У привычной методологии (сравнение объектов с похожими качествами и характеристиками) есть альтернатива – сравнение продаж. Процедура означает, что эксперт будет проводить анализ со сбором статистики схожих продаж, которые не зависят от ограниченной информации по рынку. Поскольку количество объектов данного класса довольно большое, здесь подойдет метод, базирующийся на анализе огромного объема статистических данных. Данная аналитическая работа дает потенциал для выявления математической зависимости стоимости продажи недвижимого имущества от его параметров и характеристик: этажности, количества помещений, площади, наличия коммуникаций, месторасположения и т. д.
Таким образом, можно выстроить модель определения стоимости в зависимости от фактических параметров квартиры, дома или помещений, наиболее приближенную к рыночной ситуации. Поскольку так называемая формула для расчета уже есть, зависимость можно применять для оценки других объектов. Подстроив под зависимость значения конкретной недвижимости с соответствующими вычислениями, в результате эксперты получают оценочное значение объекта.
Массовая оценка
С помощью этого способа можно получить оценку рыночной стоимости недвижимого объекта на примере сопоставимых квартир, небольших зданий, которые располагаются на обширной территории. Здесь применяется анализ факторов, влияющих на ценообразование всей группы недвижимости, участвующей в исследовании.
Данный вид оценочной деятельности охватывает много объектов, которые имеют отличия. По этой причине используется стандартный набор инструментов, применяемый для классов и групп объектов, для чего нужна их стратификация.
Методика массовой оценочной деятельности — отдельная теория, заключающаяся в разработке и применении стандартных приемов анализа статистических данных.
Индивидуальная оценка
Этот вид используется для определения стоимости одного, либо группы недвижимых объектов. Работа заключается в проведении анализа симбиоза факторов, влияющих на формирование цены. Эти факторы присущи одному объекту, а сопоставление и сравнение в этом случае происходит с небольшим количеством других единиц недвижимости. Чтобы вывести результат, применяются расчетные алгоритмы «вручную», на калькуляторе или в простейших электронных таблицах.
Основные отличия двух видов
Цели, способы расчета и область применения двух видов отличны друг от друга, т. к. для работы со схожими параметрами собственности используются разные техники, хотя имеются и сходства.
В случае с массовым, заказчиком практически всегда является государственная структура. Услуга нужна для определения кадастровой стоимости объектов с целью получения налоговых сборов. Клиент, заказывающий индивидуальную оценку, является либо физическим, либо юридическим лицом (не исключены и заказы от государства).
Как один, так и другой, виды базируются на сборе и обработке информации с целью получения наиболее точного результата. Основное различие – диапазон работ, масштаб территории, где осуществлялся сбор аналитической статистики, а также в способах проверки качества результата.
