Процесс оценки недвижимости

Недвижимость – элемент рыночной экономики, стоимость которого чаще всего подвергается оценке. Совершая манипуляции с недвижимыми объектами, обойтись сегодня без услуг оценочной компании практически невозможно. Это равносильно потере денег, либо времени. Представления владельца о стоимости его квартиры или земельного участка могут в разы отличаться от реальных цифр, установленных экспертом. Именно поэтому процесс оценки – это необходимый этап в сделках купли-продажи, передачи в наследство, аренды и др. В свою очередь, оценочная процедура подразделена на несколько этапов – обязательную последовательность действий, которые выполняет специалист.

С чего начинается процедура оценки

Процесс оценки недвижимости в компании «ИНЕКС», как правило, начинается с консультации. В ходе телефонных переговоров с клиентом наш эксперт выясняет адресные данные объекта, затем, в назначенное время приезжает туда для осмотра. Непосредственно на объекте клиент передает оценщику необходимые документы на объект, после чего специалист занимается сбором и фиксацией данных.

6 главных этапов оценки недвижимости

1. Определение задач оценки:

• Цель процедуры;
• Вид стоимости;
• Вид прав на объект;
• Дата оценки.

Определение вида стоимости неразрывно связано с целью процедуры. Специалист должен установить, для каких целей необходима оценка: страхование, кредитование, аренда, сделка купли-продажи, передача наследства и др. В связи с этим формируется и вид стоимости, которая может быть рыночной, ликвидационной, инвестиционной.

Идентификация объекта, осуществляемая на первом этапе работы, представляет собой определение его физических характеристик, географического расположения, наименования и инвентарного номера. После этого оценщик определяет, какая часть имущественных прав на объект подлежит оценке. Следующий шаг – установление даты оценки. Рыночная стоимость – не постоянный показатель, на ее величину влияет множество факторов: сезонные колебания, изменение курса валют и т. д. Оценка ориентируется на определенную дату: осмотра, сделки, судебного слушания.

2. Заключение договора на услугу, разработка плана процедуры:

• Осмотр недвижимости, включая территорию рядом;
• График выполнения этапов оценки;
• Составление договора с обсуждением затрат и оплаты.
• Условия по ограничению, корректировки и допущения, которые обусловлены подлинностью используемых сведений;

Проведя визуальный осмотр объекта, а также ознакомившись с технической документацией и информацией, специалист переходит к составлению плана своей работы. После подробного осмотра, сделав необходимые фото и зафиксировав сведения, эксперт заключает с заказчиком договор на проведение оценки. В процессе заключения договора заказчик знакомится с ограничивающими условиями, которые представляют собой договоренность об используемых данных и их достоверности. Этот шаг защищает интересы клиента, а также оценочной компании.

3. Работа с информацией:

• Составление юридического описания объекта;
• Поиск источников информации;
• Определение подходов и методов;
• Анализ физических параметров;
• Работа с экономическими и социальными сведениями по объекту;
• Проверка фактической точности сведений;
• Анализ собранной информации.

На третьем этапе оценки происходит сбор информации, от достоверности которой, во многом, зависит точность выведенной рыночной стоимости. Осуществляя поиск данных, специалист проверяет, насколько они верны, актуальны и необходимы для выполнения оценки. На этом этапе отсеивается посторонняя информация, устраняются отклонения. Все сведения должны получить подтверждение.

4. Если работа ведется с недвижимостью, цель реализации которой – доход, эксперт проводит анализ наиболее эффективного использования:

С помощью этой процедуры выявляется альтернатива использования земельного участка, коммерческих помещений, зданий. Ко всем вариантам наилучшего использования эксперт приводит обоснования, задокументированные в отчете.

5. Стоимость объекта на рынке рассчитывается по трем подходам:

• Расчет стоимости с помощью затратного подхода происходит с учетом всех имеющихся, а также возможных расходов, необходимых для восстановления объекта в результате износа.
• С помощью сравнительного подхода происходит подбор и анализ сопоставимых с объектом аналогов.
• Доходный подход определяет стоимость недвижимого объекта в рамках экономической выгоды от его эксплуатации.

6. Проверка и согласование, полученных в ходе расчетов, результатов стоимости:

• Проверка стоимости;
• Вывод итоговой стоимости и составление отчета.

Согласование результатов оценки представляют собой сведение итоговых величин, полученных в ходе применения трех подходов, в одну. Помимо рыночной стоимости объекта, в отчете об оценке эксперт фиксирует все расчеты на основе разных подходов и методов, приводит обоснование их применения, делает свои выводы и пишет заключение. Итогом проделанной работы становится передача отчета об оценке клиенту.

Сотрудничество с нами – одно удовольствие

Если вам нужна оценка недвижимости в Москве и области, обращайтесь в компанию «ИНЕКС». Все наши специалисты обладают многолетним опытом работы в области оценки. Нам доверяют ведущие банки страны, крупные корпорации, а также тысячи клиентов, которые полностью довольны нашими услугами.