Методы оценки имущественного комплекса

Имущественный комплекс - это разновидность недвижимости, комплекс взаимосвязанных недвижимых и движимых вещей, используемых по общему назначению как единое целое.

К имущественным комплексам относятся:

1. Единый имущественный комплекс (п. 1 ст. 133 ГК РФ) - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически.
2. Предприятие. Согласно п. 1 ст. 132 ГК РФ предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Как объект гражданского оборота предприятие представляет собой имущественный комплекс, в который входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права.

Специалисты компании «ИНЕКС» предоставят надежные услуги по оценке и анализу имущественного комплекса предприятия, независимо от формата отчета, который потребуется. Оценка распространяется на все объекты, входящие в состав имущественного комплекса: объекты недвижимости, в том числе здания, строения, сооружения, земельные участки, оборудование, транспорт. При оценке имущественного комплекса учитываются все ликвидные и неликвидные активы, которые стоят на балансе предприятия, а также обязательство компании.

Расчет рыночной стоимости имущественного комплекса как объекта недвижимого и движимого имущества

Оценка имущественного комплекса это долгий и трудоемкий процесс. При выполнении работ по оценке подобного объекта Оценщик придерживается следующей последовательности в оценке:

1. Анализ и изучение всех частей имущественного комплекса. На этом этапе эксперт изучает документы на предмет оцениваемых прав, технические документы для того чтобы определить качественные и количественные характеристики каждой части имущественного комплекса. проводит осмотр объекта с составлением акта осмотра, где записываются основные характеристики объектов.
2. Для проведения качественной оценки и соблюдения требований законодательства в оценочной деятельности, Оценщик проводит анализ наиболее эффективного использования имущественного комплекса как целиком так и каждой его части отдельно. Это требуется для того чтобы выявить наиболее максимально-эффективное и выгодное использование объекта оценки, которое бы не противоречило юридической составляющей (было законодательно разрешенным)
3. Следующий этап - это анализ рынка в сегменте объекта оценки. На основании анализа наиболее эффективного использования оцениваемого имущественного комплекса специалист определяет к какому сегменту рынка относится данное имущество. Далее проводится анализ рынка объекта оценки. Данный этап оценки очень важен, так как в процессе определяются ценообразующие параметры для объекта оценки, определяются тенденции развития в сегменте, анализируется спрос и предложение.
4. Далее выбираются подходы и методы, которые будут (могут быть) использованы при оценке рыночной стоимости имущественного комплекса. Так как при определении рыночной стоимости подобного объекта, оценка проводится для каждой части имущественного комплекса, то в процессе оценки для каждой его части могут быть выбраны свои, подходящие только в конкретном случае, подходы и методы оценки.
5. Расчет рыночной стоимости имущественного комплекса. Согласование полученных результатов в рамках различных подходов и методов.

Применяемые подходы и методы оценки

В любом случае оценка имущественного комплекса и его частей рассматривается с позиции применения трех подходов, так

• затратный подход основан на принципе замещения, который предполагает, что осведомленный инвестор никогда не заплатит за объект больше, чем стоимость воспроизводства аналогичного объекта одинаковой полезности
• сравнительный подход основан на предположении, что стоимость имущества равна той величине, за которую возможно приобрести аналогичное предприятие с аналогичной полезностью и ценностью при условии нормально развитого рынка
• доходный подход к оценке, основанный на принципе, что стоимость промышленного предприятия напрямую связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет эта продукция.

Применение затратного подхода к оценке имущественного комплекса

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объектов недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа.

Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости определяется как суммы стоимости участка земли и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости за минусом накопленного износа.

Для определения рыночной стоимости объекта оценки методами затратного подхода, специалисту необходимо иметь информация технических и количественных характеристиках оцениваемых зданий (строений/сооружений). Для определения восстановительной стоимости (или стоимости замещения) необходимо учесть все затраты которые могут быть понесены в результате нового строительства включая прямые и косвенные затраты. К прямым затратам обычно относят:

• стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;
• стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов;
• основную заработную плату строительных рабочих;
• стоимость временных зданий, сооружений и инженерных сетей;
• прибыль и накладные расходы подрядчика.

Косвенные затраты — расходы, сопутствующие, но не относящиеся непосредственно к строительству. Косвенные затраты обычно включают в себя:

• затраты на подготовку территории строительства;
• затраты на проектные и изыскательские работы;
• прочие затраты и работы;
• содержание дирекции (технический надзор) строящегося предприятия (учреждения), затраты на авторский надзор;
• другие виды косвенных издержек.

Для определения износа, Оценщик использует специализированные справочники и нормативы, статистические формулы и анализ рынка. это связано с тем что понятие износ в понимании оценки это уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными причинами.

Общий накопленный износ включает:

1. физический износ - изменение физических свойств, вызванное эксплуатационными факторами и природным воздействием;
2. функциональное (моральное) устаревание - объект не соответствует современным требованиям и стандартам с точки зрения функциональной полезности;
3. внешнее устаревание - негативное воздействие внешней среды объекта недвижимости.

При оценке имущественного комплекса Оценщик должен учитывать все виды износов и устареваний.

Оценка земельного участка, входящего в состав имущественного комплекса основана на предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования как свободного от застройки.

Для оценки рыночной стоимости земли применяют следующие методы:

• метод сравнения продаж;
• метод распределения;
• метод выделения;
• метод разбивки на участки;
• техника остатка для земли;
• капитализации чистой земельной ренты

Применение сравнительного подхода к оценке имущественного комплекса

Оценка имущественного комплекса методами сравнительного подхода состоит в формировании заключения о рыночной стоимости объекта на основании обработки данных о ценах сделок (купли-продажи или аренды) с объектами, подобными (аналогичными) объекту оценки по набору ценообразующих факторов (объектами сравнения).

При этом имеется в виду, что понятие рыночной стоимости по сути своей совпадает с понятием равновесной цены, которая оказывается функцией только количественных характеристик исчерпывающе полной совокупности ценообразующих факторов, определяющих спрос и предложение для объектов сравнения.

При исследовании рынка сделок в качестве ценообразующих факторов (объектов сравнения) рассматриваются характеристики потребительских свойств собственно объекта и среды его функционирования. В сравнительном анализе сделок изучаются только те факторы, которыми объекты сравнения отличаются от объектов оценки и между собой. В процессе исследования выявляется исчерпывающий набор таких факторов и оценивается в денежных единицах изменение каждого фактора из этого набора.

В общем случае, при реализации сравнительного подхода к оценке Оценщик выполняет следующую последовательность этапов:

• анализ рыночной ситуации по объектам недвижимости рассматриваемого типа, региону и выбор информационного массива для реализации последующих этапов;
• определение единиц сравнения и показателей (элементов сравнения), существенно влияющих на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости;
• разработка модели, которая связывает единицы сравнения с показателями (элементами) сравнения;
• расчет корректировок показателей (элементов сравнения) по данным рынка;
• применение модели к объектам сравнения для расчета скорректированных цен продаж объектов сравнения;
• анализ скорректированных цен продаж объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта.

При реализации данного метода используют процентные и стоимостные поправки.

Процентные (относительные) поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже — понижающий.

Стоимостные (абсолютные) поправки изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная — если хуже.

Применение доходного подхода к оценке имущественного комплекса

Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода.

Сущность доходного подхода состоит в оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества, т. е. путем капитализации дохода.

Капитализация дохода — это процесс перерасчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Эти величины учитывают:

• сумму будущего дохода;
• время, когда должен быть получен доход;
• продолжительность получения дохода.

Определение рыночной стоимости недвижимости доходным подходом происходит в два этапа:

• прогнозирование будущих доходов;
• капитализация будущих доходов в настоящую стоимость.

Прогнозирование будущих доходов основано на использовании финансовых отчетов собственника:

• упрощенного баланса;
• отчета о движении денежных средств, реконструируемый оценщиком для задач экономического анализа статей доходов и расходов.

Результаты прогнозирования сводятся в бюджет доходов и расходов об эксплуатации объекта недвижимости. Горизонт прогнозирования выбирается собственником, однако наиболее часто используются сроки владения объектом.

Расчет рыночной стоимости имущественного комплекса как предприятия

При оценке имущественного комплекса как предприятия, специалист Оценщик определяет стоимость недвижимости, сооружений, транспортных средств, оборудования, нематериальных активов, входящих в состав имущественного комплекса

При оценке имущественных комплексов предприятий ключевой является проблема, которая заключается в том, какую информацию принять за основу: данные о прошлом и настоящем предприятия или его будущем? Эти подходы не исключают, а дополняют друг друга и каждый из них объединяет несколько методов. К этим методам относятся:

• метод балансовой стоимости;
• метод скорректированной балансовой стоимости;
• метод замещения;
• метод ликвидационной стоимости.

Все эти методы основываются на оценке активов. При этом следует учитывать, что ситуация в любой момент времени может резко измениться и, например, высокоприбыльное предприятие станет малоприбыльными или даже убыточными, что, безусловно, скажется на цене предприятия. Поэтому не стоит оценивать предприятие только на базе информации о прошлом и настоящем. Более надежны методы, базирующиеся на прогнозах. Однако прогнозировать будущие финансовые результаты деятельности предприятия, особенно в условиях рыночной экономики, очень сложно, поэтому целесообразно использовать оба подхода для оценки имущественных комплексов предприятий.

К методам оценки имущественных комплексов, учитывающим оценку будущих доходов предприятия, относятся методы:

• периода окупаемости,
• чистой текущей стоимости
• внутренней ставки отдачи.

Промежуточное положение занимает такой метод определения рыночной цены предприятия, как капитализация чистых доходов. Как правило, в этом случае используют информацию о прошлом, настоящем, а часто и о будущем предприятия.

Кроме того, оценка имущественных комплексов может осуществляться с целью корректного отражения в отчетности; при проведении конкурсов, аукционов, торгов; при передаче объектов в доверительное управление и лизинг; выкупе, конфискации, изъятии; ликвидации, слиянии, поглощении; разрешении имущественных споров; передаче прав собственности; переуступке долговых обязательств; внесении имущества в уставный капитал; инвестиционном проектировании; коммерческой концессии; возмещении ущерба хранении, составлении брачных контрактов и др.