ОЦЕНКА СКЛАДА

Один из востребованных видов коммерческой недвижимости – склады, складские помещения и складские комплексы. Они представляют собой как отдельно стоящие здания, так и часто отдельно расположенные здания. Склады обязательно есть в торговых промышленных и производственных предприятиях. В них хранятся сырьё, готовая продукция. В последнее время растёт количество современных складов для индивидуального хранения, ориентированных не только на предприятия, но и на физических лиц.

Складские помещения принято классифицировать на несколько категорий. В теории, склады, которым присвоен статус «А» и «В» априори дороже, чем коммерческая недвижимость со статусом «С» и «D». В действительности, фактическая цена помещений с разным статусом может не отличаться. Парадокс объясняется большим количеством внешних факторов, определяющих ценообразование указанной недвижимости.

Проведение оценки имущества, относящегося к объектам складской недвижимости, может потребоваться, чтобы оценить возможную выгоду от приобретения исследуемого объекта и, соответственно, для того, чтобы понять, насколько целесообразны дальнейшие действия: получение кредита под залог в банке, взнос в уставный капитал предприятия, подготовка к сделке купли-продажи. Еще такой вид оценки нужен при сдаче объекта коммерческой недвижимости в аренду, чтобы определить возможные доходы. Как правило, заказчики, которым необходимо оценить коммерческую недвижимость, желают определить рыночную стоимость самого здания или рыночную величину ставки арендной платы за его использование. Чтобы не ошибиться с ценой купли/продажи склада или арендной ставкой склада, рекомендуется воспользоваться услугами независимой оценки рыночной стоимости складского помещения, которую уполномочены проводить профессиональные оценщики.

Требования к оценщикам, осуществляющим подобного рода оценку, следующие:

• Оценщику следует иметь профильное высшее образование;
• Оценщик должен состоять в саморегулируемой организации оценщиков (СРО), соблюдать установленные ей правила профессиональной и деловой этики;
• Оценщик должен иметь в своем распоряжении полис обязательного страхования гражданской ответственности.
• Если оценщик не может по тем или иным причинам осуществить объективную оценку рыночной стоимости коммерческой недвижимости, он обязан проинформировать об этом заказчика.
• Оценщик обязан обеспечить сохранность документов, поступивших в его распоряжение в ходе проведения оценки.

Деятельность оценщиков контролируется Федеральным законом от 29.07.1998 No 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Перед проведением непосредственно оценки специалист изучает предоставленные документы на исследуемый объект.

К этим документам, как правило, относятся:

• Правоустанавливающие документы (как на здание, так и на земельный участок);
• Документы БТИ, включающие в себя технический паспорт здания, его поэтажный план и экспликацию;
• Бухгалтерская информация (балансовая стоимость исследуемого объекта, расходы на управление оцениваемым объектом и т.д.).

Анализирует рынок в сегменте объекта оценки, выделяет ценообразующие параметры для оцениваемого объекта складской недвижимости.

Согласно оценочному законодательству, выделяются три основных подхода, которыми пользуется оценщик при осуществлении оценки объекта недвижимости:

Затратный подход

В данный подход входят такие экспертные методы, которые базируются на установлении расходов, которые потребуются в случае покупки, воспроизведения или же замещения оцениваемого объекта (с учетом его износа и устаревания), а также когда необходимо установить величину расходов, требующихся для создания точной копии исследуемого объекта. В основном затратный подход используется тогда, когда имеется надежная и достоверная информация, с помощью которой можно установить размер указанных выше расходов. Федеральные стандарты оценки Российской Федерации устанавливают критерии, с помощью которых возможно признать объект точной копией исследуемого или же таким объектом, который схож по свойствам с оцениваемым.

Сравнительный подход

В сравнительный подход включаются такие оценочные методы, которые основываются на получении цены оцениваемого объекта путем его сопоставления с имеющимися аналогичными объектами. Данные экспертные методы базируются как на прямом соотнесении оцениваемого объекта с его аналогами, так и на статистическом анализе, а также на экспертном исследовании сведений о том рынке, к которому относится исследуемый объект.

Данный подход к оценке объектов недвижимости рекомендуется к применению оценщиком в тех случаях, когда имеются правдивые и достаточные для экспертного анализа данные о ценах и характеристиках имеющихся объектов-аналогов. В сравнительном подходе могут использоваться для сопоставления как цены уже совершенных сделок по приобретению имущества, так и цены, указанные в предложениях заключить подобную сделку.

Доходный подход

Доходный подход представляет собой совокупность экспертных методов, базирующихся, как правило, на определении будущих доходов, которые ожидаются от эксплуатации исследуемого объекта, а также таких методов, которые основаны на капитализации приносимого дохода и дисконтировании потоков денежных средств.

Этот подход рекомендуется к применению оценщиком в том случае, если существует надежная и правдивая информация, с помощью которой возможно спрогнозировать будущие доходы, которые оцениваемый объект будет в состоянии приносить собственнику, а также затраты, связанные с использованием собственником оцениваемого объекта.

Выбор того или иного подхода во время осуществления оценки делает сам оценщик, основываясь на предоставленных в его распоряжении материалах и собственном экспертном опыте.

Отчет об оценки стоимости недвижимости – это документ со сведениями доказательственного значения, составленный независимой оценочной компанией в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности и содержащий информацию о рыночной стоимости изучаемого объекта.

Нужно понимать, что отчет об оценке — это не простая аналитическая справка, определяющая стоимость объекта на основанная изучения текущего рынка, а официальный документ, подтверждающий эту цену.

Минимальное содержание отчета закреплено на законодательном уровне и отсутствие необходимой информации может стать основанием для признания документа недействительным.

Рассмотрим, что указывают в отчете об оценке:

• Порядковый номер отчета и дата его составления.
• Основания проведения оценки, цели и задачи.
• Основные сведения о задействованных оценщиках: ФИО, контактные данные.
• Сведения о заказчике услуги.
• Описание оцениваемого объекта.
• Примененные стандарты оценки.
• Данные о проведенном анализе рынка с учетом влияния ценообразующих факторов.
• Принятые во время процедуры допущения.
• Перечень использованных документов.
• Перечисление основных фактов и выводов.

Законом не запрещается внесение в отчет дополнительных сведений, если это необходимо для полного раскрытия содержания.

В обязательном порядке составляется приложение, в котором должны содержаться копии всех использованных документов. Это могут быть как правоустанавливающие документы, так и подтверждающие характеристики оцениваемого объекта, техническая документация, заключения экспертиз и иные.