Факторы, влияющие на стоимость квартиры

В процессе проведения независимой оценки квартиры, оценщиком анализируются следующие факторы:

1. Возможность торга
В редких случаях цена сделки и цена предложения совпадают. Первоначальная стоимость квартиры в большинстве случаев значительно выше ее реальной стоимости. При учете этого фактора Оценщик квартиры высчитывает процент этого завышения и фиксирует в расчете.

2. Дата продажи (предложения)
Часто между датой публикации и датой продажи квартиры проходит некоторое время (например, больше месяца). За этот период на рынке происходят изменения, которые касаются уровня цен. Корректировка на дату продажи учитывает эти изменения. Этот фактор очень важно учесть при проведении независимой оценки квартиры.

3. Условия сделки
При оценке квартиры также учитываются условия проведения сделки. Как правило сделка может быть с прямой продажей или с одновременным обменом. Стоимость квартиры без обмена будет больше. Причиной этому является потенциальная потеря времени на поиск варианта обмена, который устраивает обе стороны. Данные условия оценщик квартиры рассматривает в своем расчете.

4. Право собственности
На оценку квартиры оказывает влияние зарегистрированного права. Независимый оценщик учитывает наличие оформленного права собственности в соответствии с правовыми нормами и требованиями, поскольку его отсутствие снижает рыночную стоимость.

5. Местоположение
В текущих условиях рынка одна из самых важных характеристик в оценке квартиры является местоположение. Удаленность от центра, метро, магазинов, больниц и других объектов инфраструктуры может существенно увеличить или уменьшить стоимость. Корректная оценка этого фактора очень важна при составлении расчетов.

6. Этаж расположения
При оценке квартиры так же учитывается этаж, на котором она расположена, однако не каждая этажность влияет на стоимость. Независимый оценщик квартир делит объекты на три группы: первый этаж, средний этаж, последний этаж. Если этаж первый, то это влечет за собой влажность и низкую температуру воздуха в квартире, а также часто в квартирах на первом этаже недостаточно естественного дневного освещения из-за посаженных вокруг дома деревьев или кустов. Последний этаж плох тем, что здесь велика вероятность протечки с крыши. Квартиры на более верхних этажах являются более привлекательными. Для корректной и независимой оценки, учет данного фактора обязателен.

7. Качество отделки
Состояние отделки и ее качество напрямую влияют на оценочную стоимость.
Степень влияния в большинстве случаев оценивается по четырем категориям:
1. Без отделки.
2. Простая отделка или старый ремонт.
3. Улучшенная отделка или более новый ремонт.
4. Высококачественная отделка или евроремонт.
Для того, чтобы определить к какой категории относится объект, оценщик квартиры производит осмотр недвижимости и делает фотофиксацию.

8. Тип дома
Тип дома, в котором находится квартира, существенно влияет на ее рыночную стоимость. Например квартиры в панельных домах считаются более дешевыми, по отношению к новым кирпично-монолитным. Этот фактор оценщик квартиры учитывает при своем сравнении.

9. Общая площадь, жилая площадь и площадь кухни.
Фактор масштаба так же влияет на рыночную стоимость квартир. Чем больше площадь, тем меньше себестоимость ее квадратного метра. Жилая площадь и площадь кухни также сильно влияет на стоимость. Квартиры, в которых жилая площадь и площадь кухни больше – являются более привлекательными.

10. Вид из окон
Хороший вид из окна в большинстве случаев располагает к приобретению именно этой квартиры из-за чего этот фактор сильно влияет на стоимость. Недвижимость, с окнами на внешнюю часть улицы, на дороги или дорожные магистрали – стоит меньше, чем квартиры с окнами во двор или панорамный вид. Оценщик квартиры учитывает влияние этого фактора в своих расчетах.

11. Наличие балкона/лоджии
При определении рыночной стоимости квартиры одним из важнейших факторов является наличии в ней балкона и (или) лоджии. Дополнительно оценщик учитывает их количество. Квартира с балконом/лоджией считается более комфортной, поэтому ее стоимость более высокая чем у квартир без балкона/лоджии.

12. Вид санузла
При определении рыночной стоимости квартиры, так же внимание уделяется планировке санитарно-технического узла в квартире. Так же оценивается влияние их количества. Квартира, в которой туалет отделен от ванной комнаты, считается более комфортной для проживания из-за чего ее стоимость более высокая в сравнении с недвижимостью с совмещенным санузлом.

Поскольку каждый объект имеет индивидуальный набор характеристик процесс оценки квартиры в каждом конкретном случае уникален. При проведении независимой оценки Оценщик сам выделяет факторы, которые наиболее сильно влияют на стоимость и производит расчет.