Факторы, влияющие на стоимость имущественных комплексов

В процессе проведения независимой оценки имущественных комплексов, оценщиком анализируются следующие факторы:

1. Разрешенное использование.
Важным фактором при определении стоимости имущественного комплекса является разрешенное использование земельного участка, на котором расположен данный имущественный комплекс.

2. Местоположение.
К данным факторам при определении стоимости оцениваемого имущественного комплекса можно отнести:
— расположение относительно транспортных магистралей
— наличие объектов социальной инфраструктуры
— престижность района
— наличие промзоны

3. Транспортная доступность.
В зависимости от удаленности оцениваемого имущественного комплекса от основных магистралей и остановок общественного транспорта, так же будет зависеть величина определяемой стоимости независимым оценщиком.

4. Тип зданий, входящих в состав имущественного комплекса.
К данным ценообразующим факторам при оценке стоимости имущественного комплекса можно отнести: год постройки, стиль постройки, назначение помещений и т.д.

5. Фактор масштаба.
На величину определяемой стоимости оказывает влияние площадь всего имущественного комплекса, площадь земельного участка, на котором расположен оцениваемый имущественных комплекс, плотность застройки и т.д.

6. Состояние имущественного комплекса.
В зависимости от технического и физического состояния имущественного комплекса, степени изношенности отдельного оборудования, машин и иного движимого имущества, так же будет изменяться величина стоимости оцениваемого комплекса. Чем лучше состояние движимого и недвижимого имущества, входящих в состав оцениваемого имущественного комплекса, тем выше будет его стоимость.

7. Наличие дополнительных улучшений.
К данным факторам при определении стоимости имущественного комплекса относятся:
— покрытие подъездных путей к имущественному комплексу и его качество;
— наличие ограждения;
— наличие инженерных коммуникаций;
— наличие железнодорожных путей и т.д.

При определении стоимости имущественного комплекса оценщик также анализирует внешние (макроэкономические) и внутренние (микроэкономические) факторы, влияющие на стоимость. Макроэкономические факторы характеризуют инвестиционной климат в стране и содержат информацию о том, как они повлияют на стоимость всего имущественного комплекса. Микроэкономические факторы образуют систематический риск на предприятии, возникающий из внешних факторов. Следовательно, стоимость целостного имущественного комплекса в условиях высокого риска — ниже, чем стоимость аналогичного предприятия, функционирующего с меньшим риском. О степени риска свидетельствует высокий доход.