Оценка на совесть
БЦ «W-Plaza», м. Тульская
Оценка
Оценка недвижимости Оценка для целей Оспаривание кадастровой стоимости Бизнес Нематериальные активы Транспорт Движимое имущество Ущерб
Контакты
Подходы и методы оценки недвижимости
Дата публикации:20.05.2019
Время чтения:
Автор:INEX Company

Когда требуется совершить сделку с недвижимостью, необходима оценка ее стоимости. Совершить эту процедуру без специальных знаний – «на глаз» практически невозможно, т. к. для этого нужно правильно применять инструменты оценки – подходы и методы, регламентируемые Федеральными стандартами. Цифра, которую представляет эксперт в отчете, должна быть точной. Для этой цели специалисты находят и анализируют большие объемы информации, при этом все их действия соответствуют установленным рабочим алгоритмам.

 

Выбор подхода

К каждому виду и типу недвижимости применяется определенный комплекс подходов, содержащих несколько методов. Анализируя объект оценки, эксперт подбирает для работы уместные инструменты, оптимально подходящие для исследования специфических и стандартных характеристик конкретной недвижимости. Для типовых объектов, имеющих в Москве огромное количество сопоставимых аналогов, применяется сравнительный подход. Использование способа целесообразно и при оценке земельных участков, частных домов.

Если, например, работа ведется с уникальным объектом, редким по своему архитектурному исполнению, либо с сооружениями, допустим затратный подход. В таких случаях найти недвижимость с аналогичными характеристиками на открытом рынке практически невозможно, поэтому эксперты оценивают лишь затраты на постройку. К коммерческим объектам применяется доходный подход. Рассмотрим особенности каждого подхода по отдельности.

Сравнительный подход

Если перед специалистом стоит задача  — сравнить объект оценки с множеством похожих, либо таких же объектов, информация о рыночной стоимости которых находится в открытом доступе в сети, либо указана в периодических печатных изданиях, сравниваются аналоги. Такое определение указано в Федеральном стандарте № 1 (п. 12). Пункт 13 в том же ФСО гласит, что для расчетов может применяться информация о ценах реализованных сделок, либо ценах предложения. Если сведения о документально подтвержденных совершенных сделках конфиденциальны и находятся в базе данных, доступ к которым отсутствует, оценщику не удается собрать данные на первом этапе работы. По этой причине эксперты используют сведения из открытых источников, но уже не о ценах продажи, а о ценах в предложениях.

Аналог должен быть сопоставим с объектом оценки по нескольким определяющим стоимость характеристикам: технические, экономические, социальные и материальные. Максимально схожая недвижимость должна принадлежать к одному сегменту рынка и быть сопоставимой с недвижимым объектом по факторам, образующим цену.

К сравниваемой недвижимости применяются определенные требования:

  • Тип и класс здания;
  • Географическое месторасположение;
  • Площадь;
  • Этаж;
  • Состояние, качество отделки;
  • Строительные характеристики;
  • Материалы стен, отделки, дополнительных элементов;
  • Благоустроенность территории;
  • Развитость инфраструктуры;
  • Престижность района и многое другое.

Очень важно совершать подбор аналогов, которые располагаются в зданиях того же типа и класса, что и объект оценки. Если по некоторым параметрам похожая недвижимость отличается от оцениваемого объекта, то в процессе расчета их стоимость корректируется.

В поисках аналогов оценщики пользуются данными, опубликованными в СМИ, на сайтах недвижимости, в специализированных сервисах, а также сотрудничают с крупными агентствами по сделкам с недвижимостью, которые предоставляют сведения из своих баз данных.

Методы

  1. Метод сравнительного анализа – один из инструментов сравнительного подхода, основанного на работе со сделками по продажам схожей недвижимости.
  2. Метод моделирования рыночного ценообразования. В рамках способа специалист формирует линейные, либо мультипликационные зависимости, анализируя большое количество статистических данных реализованных сделок с сопоставимыми объектами.

Доходный подход

Данный подход к определению рыночной стоимости заключается в расчете прогнозов ожидаемых покупателем доходов от объекта. Данная методика применяется только для недвижимости, приносящей спекулятивный доход на протяжении всего срока эксплуатации. В основе лежит 4 принципа: эффективное использование, ожидание, спрос и предложение, замещение. Стоимость рассчитывается посредством капитализации текущего дохода за 365 дней, приносимого объектом, либо путем дисконтирования ожидания выручки в будущем. Период, прогнозируемый оценщиком – не менее 5-ти лет. Учитывается также прибыль от возможной перепродажи коммерческого недвижимого объекта.

В итоге получается цифра целевой рыночной стоимости, отражающая доходность недвижимости, как эффективно действующего актива и предприятия, которое приносит доход своим владельцам. Доходный подход учитывает потенциал развития объекта – инвестиционные программы, возможности для развития конъюнктуры и другие экономические составляющие, которые могут повлиять на данный недвижимый объект с точки зрения получения от него постоянного дохода. Среди них – курс валют, инфляция, изменения в законодательство РФ – все это оказывает положительное и негативное влияние, поэтому доходный подход позволяет оценить варианты экономического развития объекта.

Процедура расчета недвижимости доходным подходом – технически сложный процесс, т. к. вся прибыль, которую анализирует эксперт, распределена во времени. При анализе возможно использование прогнозных, а также ретроспективных данных, взятых в любые периоды налогообложения объекта. Главное условие расчетов – исследование сопоставимой и оцениваемой недвижимости должны происходить на одной и той же основе.

Методы доходного подхода

  1. Капитализация доходов

Способ обусловлен определением дохода при пользовании имуществом в течение 1 года путем деления на числовой множитель капитализации, либо  умножением его на срок, необходимый для окупаемости объекта и получения капитала.  

  1.  В случае если доход, получаемый в результате коммерческого использования объекта нестабилен, применяется способ дисконтирования денежных потоков. С помощью метода специалист оценивает недвижимость, основываясь на стоимости финансовых поступлений на настоящий момент. Базой для расчета стоимости текущих доходов является остаточная стоимость и прогнозирование денежных потоков в будущем.

Затратный подход

Если требуется оценить определенные улучшения и преобразования, созданные на объекте недвижимости, проводится оценка с помощью указанного подхода. Методика позволяет выделить одну составляющую в единой стоимости одного объекта. Расчет стоимости происходит с учетом затрат, которые нужны для усовершенствования состояния недвижимости в настоящих условиях. Оценивается и изнашивание объекта, что в дальнейшем вносится в оценку с помощью необходимых коррективов. Чтобы узнать сумму затрат, эксперт фигурально посредством расчетов создает точную копию объекта, повторяя все его характеристики, и производит расчет его стоимости. Такой прием называется восстановительной стоимостью. Также реализуется стоимость замещения, понятие которой обусловлено количеством трат для воспроизведения «двойников» оцениваемого объекта с точки зрения его пользы, материальных характеристик и любых других соответствий.

Чтобы определить степень износа недвижимого объекта, эксперт проводит исследование его физического состояния, а также проверяет, насколько сооружение соответствуют полезности, получаемой от его эксплуатации. Учитывается не только старение материальных элементов, но и экономическая не актуальность, несоответствие функциональному исполнению.

Можно предпринять необходимые меры по устранению износа, убрав его последствия, но в некоторых случаях он неустраним. Если стоимость недвижимостина свободном рынке не увеличивается при ликвидации износа, он считается неликвидным и устранимым. В случае если сумма стоимости выросла, т. к. к улучшению прибавилась ликвидация амортизации, условия для устранения износа благоприятны.

В зависимости от задач оценочной процедуры и вида недвижимости, выбирается и подходящая для этого технология.

Методы затратного подхода

Выполняя оценку затратным подходом, специалисты компании «ИНЕКС» используют метод остатка и выделения. В случае применения других способов, в отчетном документе необходимо раскрыть целесообразность их использования.

При работе с затратным подходом в оценке бизнеса используется 2 методики: метод ликвидационной стоимости и метод чистых активов. Если осуществляется оценка земельных участков, применяются методы: выделение, сопоставимые продажи, капитализация земельной ренты, техника остатка, метод развития участка, метод переноса.

  1. С помощью метода выделения эксперт рассчитывает стоимость объекта на рынке, вычтя из данной величины сумму, потраченную на преобразования. Такая практика распространена в оценке земли и предполагает сбор сведений о ценах на аналоги, где имеется типовая застройка.
  2. Сопоставление продаж активно используется в сравнительном подходе. Метод основывается на подборе и анализе сделок с аналогами оцениваемого объекта, а также внесением в стоимость корректировок.
  3. Капитализация прибыли, полученной в результате сдачи земли в аренду, основывается на методе капитализации земельной ренты.
  4. Техника остатка схожа с предыдущим методом. Но в данном случае величина прибыли рассчитывается посредством удержания из общего дохода от наиболее прибыльного использования объекта.
  5. Если в ходе эксплуатации один земельный участок делится на несколько индивидуальных объектов, эксперт приравнивает стоимость земли к величине дисконтируемого денежного потока, который представляет собой разницу между прибылью от продажи земли и денежными тратами на ее развитие.
  6. Применяя технику переноса, специалист ищет недавно реализованную на рынке недвижимость, которая имеет земельный участок схожий с объектом оценки. Цифра, полученная при продаже, делится на стоимость земли и построек, имеющихся на ее территории.
  7. При оценке зданий и сооружений затратным подходом применяется несколько отдельных методик, а именно:
  8. Поэлементная оценка трат. Эксперт определяет стоимость всех элементов здания, таких как фундамент, перекрытия, фасад и т. д. При этом учитывается износ каждого из них.
  9. Метод сравнительной единицы. Производится расчет удельных затрат, на основе чего и выявляется стоимость постройки. В свою очередь, размер удельных трат соотносится с единицами сравнения, измеряющими потребительские свойства объекта.
  10. Метод сметы. Эксперт соотносит затраты на строительство, взятые из старых смет, с текущими ценами.

Наши услуги

Любая сделка с недвижимостью требует индивидуального подхода, поскольку процесс всегда имеет единичные нюансы и условия. Выбирать оптимальный комплекс методик для оценки объекта, опираясь на профессиональные знания и свод законов, может только высококвалифицированный эксперт. Компания «ИНЕКС» предлагает вам оценку недвижимости по хорошим ценам в Москве и области. Вы получите не только грамотно составленный отчет об оценке, но и полноценное юридическое сопровождение в делах любой сложности.

+7 499 322 45 94ПН – ПТ, 10:00 – 19:00
Федеральные закон об оценке недвижимости №135
Дата публикации:06.05.2019
Время чтения:
Автор:INEX Company

Наличие различных форм собственности зависит от развития рыночных отношений в стране. Чтобы регулирование взаимодействия между продавцом и покупателем происходило корректно, невозможно обойтись и без оценочной деятельности, которая представляет собой независимую оценку зданий, квартир, земельных участков экспертными компаниями.

Один из базовых вопросов о недвижимой собственности – ее стоимость на свободном рынке. Цена может меняться, и происходит это естественным образом – под влиянием глобальных экономических показателей в стране, отдельных региональных и социальных параметров. Если владелец недвижимости намеревается совершить со своей собственностью какие-либо сделки, ему необходимо осуществить ее оценку. Любая деятельность экспертов оценщиков в отношении жилой и нежилой недвижимости регулируется законодательством РФ, а именно – постановлением от 29. 07. 98 г № 135, отредактированным сравнительно недавно – в июле 2014 г. С тех пор – в 2016 году закон претерпел некоторые изменения, о чем мы поговорим ниже.

Первоначальная и рыночная стоимость – зачем их сравнивать?

Закон гласит, что работа экспертов – это не что иное, как определение рыночной стоимости недвижимых объектов. Данную величину нельзя назвать точной – она приблизительная, то есть наиболее вероятная. То, насколько цифра будет приближена к реальным ценовым параметрам, зависит от профессиональности специалиста, который определяет ее, ориентируясь на условия конкурирующих предложений. Название вида недвижимой собственности зависит от манипуляций, которые будет проводить с ней владелец: страхование, залог, продажа, налогообложение, инвестиции и т. д.

Вид собственности, который называется – первоначальный, означает ее стоимость на момент постройки или приобретения, а другими словами – первое использование. Цена включает в себя затраты на возведение недвижимости, покупку, ремонт, расчистку участка. Точную цифру можно узнать, изучив документы, оформленные при сделке между продавцом и покупателем, смете. Начальная стоимость – это точная цифра. По ней можно отследить рентабельность эксплуатации дома, квартиры, земли, т. к. определив цену недвижимости на рынке, владелец увидит разницу между двумя видами стоимости. Понесет ли владелец убытки, либо, наоборот, приобретет сверх начальной цены.

Июнь 2016 года был ознаменован появлением Федерального закона № 172, который внес коррективы в ФЗ от 1998 г. Изменения коснулись некоторых положений, которые теперь обязательно должны выполняться собственником. Речь идет об определении залоговой стоимости при ипотечном кредитовании. Новый законопроект коснулся и оценщиков, которые теперь раз в 3 года должны проходить экзаменацию, подтверждающую их компетентность, в подтверждение чего они будут получать аттестат. Без данного документа специалист не сможет стать членом СРО. ФЗ, подписанный президентом Путиным, вызвал в сфере оценки некоторые волнения, т. к. был назван экспертами «противоречивым». «Кто будет выполнять функцию преподавателя и экзаменатора, если этот человек еще не имеет аттестата, ведь законопроект вступил в силу всего несколько месяцев назад», — гласит цитата одного из представителей. Однако с момента вступления новых правил в силу, закон неукоснительно выполняется.

Новые права заказчиков

Согласно закону № 172, клиент компании имеет право потребовать письменное обоснование результатов работы эксперта по независимой оценке квартиры или дома. Почему цена именно такая, на каких основаниях она была определена, — ответы на эти вопросы обязательно должны быть отражены в отчете. В свою очередь, теперь не обязательно проводить экспертизу отчета, — данный факт – добровольно принятое клиентом и специалистом решение (саморегуляция). Поможет им в этом договор, в котором должны быть прописаны данные положения. До вступления в силу известного законопроекта такая экспертиза осуществлялась в СРО.

Еще одно важное правило, коснувшееся специалистов оценки, гласит: «каждый эксперт имеет право проводить оценку только в той области, которая указана в его аттестате». Это значит, что для каждой оценки теперь существуют отдельные специалисты. Кто-то может работать только с транспортом, другие с техникой и т. д. Изменение означает, что как таковая единая специальность «оценщик» на данный момент отменена, что, конечно же, должно привнести соответствующие реформы в обучении специалистов. Также в новом законе появилась поправка, которая обязывает проводить регистрацию прав на собственность у нотариуса.

Услуги специалистов компании «ИНЕКС» — одни из самых востребованных в области оценки различных форм собственности в Москве. Мы оперативно справляемся со сложными задачами и гарантируем высокое качество выполненной работы. Более подробную информацию о нашей деятельности вы можете узнать на главной странице сайта.

 

+7 499 322 45 94ПН – ПТ, 10:00 – 19:00