Оценка на совесть
БЦ «W-Plaza», м. Тульская
Оценка
Оценка недвижимости Оценка для целей Оспаривание кадастровой стоимости Бизнес Нематериальные активы Транспорт Движимое имущество Ущерб
Контакты
Виды оценки недвижимости. Индивидуальная и массовая оценка.
Дата публикации:27.12.2016
Время чтения:
Автор:INEX Company

Основная задача оценочной компании – формирование обоснованного решения по рыночной стоимости объекта для клиента. Подобная оценка подразумевает, что эксперт будет работать с крупным объектом. В этом случае оценочный отчет, формирование которого – трудоемкая и ответственная работа, составит более 100 страниц, плюс приложения. Данный метод целесообразен при составлении оценочных характеристик здания, либо большого количества помещений, чья цена исчисляется сотнями (или миллионами) тысяч долларов. Если же речь идет о стандартной квартире, которая стоит несколько тысяч долларов, рекомендуется упростить процедуру.

Оценка недвижимости среднего размера, принадлежащая к жилому фонду, производится с помощью упрощенного метода, который основан на сравнении рыночных цен. У привычной методологии (сравнение объектов с похожими качествами и характеристиками) есть альтернатива – сравнение продаж. Процедура означает, что эксперт будет проводить анализ со сбором статистики схожих продаж, которые не зависят от ограниченной информации по рынку. Поскольку количество объектов данного класса довольно большое, здесь подойдет метод, базирующийся на анализе огромного объема статистических данных. Данная аналитическая работа дает потенциал для выявления математической зависимости стоимости продажи недвижимого имущества от его параметров и характеристик: этажности, количества помещений, площади, наличия коммуникаций, месторасположения и т. д.

Таким образом, можно выстроить модель определения стоимости в зависимости от фактических параметров квартиры, дома или помещений, наиболее приближенную к рыночной ситуации. Поскольку так называемая формула для расчета уже есть, зависимость можно применять для оценки других объектов. Подстроив под зависимость значения конкретной недвижимости с соответствующими вычислениями, в результате эксперты получают оценочное значение объекта.

Массовая оценка

С помощью этого способа можно получить оценку рыночной стоимости недвижимого объекта на примере сопоставимых квартир, небольших зданий, которые располагаются на обширной территории. Здесь применяется анализ факторов, влияющих на ценообразование всей группы недвижимости, участвующей в исследовании.

Данный вид оценочной деятельности охватывает много объектов, которые имеют отличия. По этой причине используется стандартный набор инструментов, применяемый для классов и групп объектов, для чего нужна их стратификация.

Методика массовой оценочной деятельности — отдельная теория, заключающаяся в разработке и применении стандартных приемов анализа статистических данных.

Индивидуальная оценка

Этот вид используется для определения стоимости одного, либо группы недвижимых объектов. Работа заключается в проведении анализа симбиоза факторов, влияющих на формирование цены. Эти факторы присущи одному объекту, а сопоставление и сравнение в этом случае происходит с небольшим количеством других единиц недвижимости. Чтобы вывести результат, применяются расчетные алгоритмы «вручную», на калькуляторе или в простейших электронных таблицах.

Основные отличия двух видов

Цели, способы расчета и область применения двух видов отличны друг от друга, т. к. для работы со схожими параметрами собственности используются разные техники, хотя имеются и сходства.

В случае с массовым, заказчиком практически всегда является государственная структура. Услуга нужна для определения кадастровой стоимости объектов с целью получения налоговых сборов. Клиент, заказывающий индивидуальную оценку, является либо физическим, либо юридическим лицом (не исключены и заказы от государства).

Как один, так и другой, виды базируются на сборе и обработке информации с целью получения наиболее точного результата. Основное различие – диапазон работ, масштаб территории, где осуществлялся сбор аналитической статистики, а также в способах проверки качества результата.

+7 499 322 45 94ПН – ПТ, 10:00 – 19:00
Оформление отчета об оценке недвижимости компанией «ИНЕКС»
Дата публикации:06.12.2016
Время чтения:
Автор:INEX Company

Отчет об оценке недвижимости составляют квалифицированные специалисты, имеющие соответствующие сертификационные документы на свою деятельность – лицензию, страховку, а также свидетельство о прохождении обучения.

Выполнив комплекс работ по оценке имущества, эксперты фиксируют результаты своей работы в отчетном документе, который, помимо прочего, должен отражать стоимость объекта на свободном рынке. Иногда, чтобы упростить этапы формирования отчета, клиент и исполнитель договариваются заменить его кратким выводом, цель которого – информировать о цене квартиры, здания и т. д.

В таких документах информация отражена в кратком виде: заключение содержит анализ рынка, расчет, описание корректировок, обоснование, краткую информацию по объекту, оценке и выводах, сертификаты оценщика и организации. При этом отсутствует описание рабочих методов, задействованных экспертами в этом мероприятии.

Информация о рыночной цене недвижимости может понадобиться владельцу при разных обстоятельствах, основные из них, это:

  • Любые сделки с недвижимостью;
  • Кредитование (ипотека, залог);
  • Страхование недвижимого имущества.

Зачем составляется отчет о рыночной стоимости

При разделе унаследованной недвижимости и делении его между родственниками, стороны могут обратиться в суд, для чего также нужен оценочный отчет об объекте недвижимости. В случае если один из наследников получил право собственности, а вторая сторона отказалась от своей доли взамен компенсации — потребуется составить отчет о рыночной стоимости. 

Часто оценка собственности запрашивается при оформлении ипотечного кредитования. Согласно статье 102 ФЗ, 2013 год (пункт 1) кредитный договор должен содержать информацию о цене недвижимости, которая в этом случае является залогом. Данной деятельностью занимаются оценочные компании, которые рекомендуются банком. Работу оценщиков также оплачивает заемщик.

Как правило, банки предлагают клиенту ознакомиться со списком аккредитованных ими юридических лиц по оценке недвижимых объектов, но не настаивают на выборе той или иной фирмы. Однако специалисты рекомендуют клиентам кредитных организаций выбирать проверенную оценочную компанию, что во многом упростит сотрудничество между всеми сторонами.

Важный момент: у такой фирмы должен быть полис гражданской ответственности (покрытие – не меньше 300 тысяч рублей), который компенсирует клиенту возможные ошибки в работе экспертов.

Также, оценщики должны составлять отчеты согласно требованиям банка, благодаря чему в документе будет отражена полноценная информация о залоговом объекте.

Цена вопроса зависит от региона, где располагается квартира. Цифра меняется, т. к. каждому заказчику важны определенные сроки. Влияет и объем работ, тип недвижимости.

 

Из чего состоит отчет об оценке недвижимости

Структура документа включает в себя множество разделов, каждый из которых нужно раскрыть и проанализировать. Профессиональные эксперты всегда придерживаются правил, прописанных в федеральном стандарте о регламентированных требованиях к отчетному документу № 3 ФСО.

Также нужно указать техническое состояние объекта, его коммуникаций, год возведения. Технические характеристики должны содержать данные о материале постройки, типе перекрытий между этажами, планировке, метраже, этажности и высоте всего здания. Обязательно должна быть отображена инфраструктура района (транспорт, магазины, транспортные развязки, школы и другие социальные объекты).

Если речь идет об оценке квартиры, в отчете должно присутствовать описание состояние помещения: качество ремонта, наличие встроенной техники.

Все страницы отчета пронумерованы, прошиты, а сам документ заверен печатью компании, подписью ответственного лица.

Эксперты компании «ИНЕКС» гарантируют высокое качество работ при вполне приемлемой стоимости услуг, включая составление отчета. Время подготовки документов в нашей компании – всего пара дней, в зависимости от комплекса и вида работ.

 

+7 499 322 45 94ПН – ПТ, 10:00 – 19:00